Công Ty Thuê Đất Xây Văn Phòng Được Xác Định Là Chủ Đầu Tư Và Chịu Trách Nhiệm Nghiệm Thu Công Trình

Việc doanh nghiệp thuê quyền sử dụng đất của cá nhân để xây dựng văn phòng đặt ra vấn đề xác định chủ thể có trách nhiệm thực hiện các thủ tục liên quan đến công trình sau khi hoàn thành. Trong trường hợp này, việc xác định chủ đầu tư cần được xem xét dựa trên chủ thể thực tế bỏ vốn và thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng, thay vì chỉ căn cứ vào người đứng tên quyền sử dụng đất.

1.     Chủ đầu tư là chủ thể có trách nhiệm nghiệm thu công trình

Theo khoản 3 Điều 57 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định:

“3. Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Tổ chức, cá nhân tham gia nghiệm thu chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận khi nghiệm thu công trình xây dựng”.

Đối với nghiệm thu hoàn thành công trình, khoản 1 Điều 24 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP quy định trước khi đưa công trình vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành toàn bộ hạng mục công trình, công trình xây dựng khi đáp ứng các điều kiện theo quy định. Theo đó, trách nhiệm nghiệm thu được gắn với tư cách chủ đầu tư của công trình, không phụ thuộc đơn thuần vào việc chủ thể đó có đứng tên quyền sử dụng đất hay không. Vì vậy, việc cá nhân là người đứng tên quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc cá nhân đó đương nhiên là chủ thể có trách nhiệm nghiệm thu công trình do doanh nghiệp đầu tư xây dựng trên đất thuê.

2.     Doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng văn phòng được xác định là chủ đầu tư

Điều 9 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định việc xác định chủ đầu tư theo từng hình thức dự án. Đối với dự án không thuộc các trường hợp đầu tư công, PPP hoặc dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư có yêu cầu lựa chọn, chấp thuận nhà đầu tư, khoản 4 Điều 9 xác định chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân bỏ vốn hoặc được giao trách nhiệm tổ chức, quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng.

Do đó, trường hợp doanh nghiệp thuê quyền sử dụng đất của cá nhân và trực tiếp bỏ vốn để xây dựng văn phòng phục vụ hoạt động của doanh nghiệp, doanh nghiệp có cơ sở được xác định là chủ đầu tư nếu đáp ứng điều kiện theo quy định nêu trên.

Việc cá nhân cho thuê đất vẫn đứng tên quyền sử dụng đất không làm phát sinh, một cách đương nhiên, tư cách chủ đầu tư của cá nhân đối với công trình do doanh nghiệp đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, việc xác định chủ đầu tư cần được đối chiếu với hồ sơ đầu tư, thỏa thuận thuê đất, nguồn vốn và các tài liệu pháp lý liên quan đến việc xây dựng công trình.

Với tư cách chủ đầu tư, doanh nghiệp có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành công trình trước khi đưa công trình vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng.

3.     Nghiệm thu hoàn thành công trình phải đáp ứng các điều kiện theo quy định

Theo khoản 1 Điều 24 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP, trước khi đưa công trình vào sử dụng, chủ đầu tư chỉ tổ chức nghiệm thu hoàn thành khi các điều kiện theo quy định được đáp ứng. Trong đó, công trình phải được thi công đầy đủ theo hồ sơ thiết kế xây dựng được phê duyệt; công tác nghiệm thu công việc, bộ phận và giai đoạn trong quá trình thi công phải được thực hiện đầy đủ; kết quả thí nghiệm, quan trắc, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử phải đáp ứng yêu cầu kỹ thuật của thiết kế; đồng thời phải tuân thủ các quy định về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, bảo vệ môi trường và pháp luật chuyên ngành có liên quan.

Bên cạnh đó, Điều 24 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP còn quy định trường hợp một phần công trình đã hoàn thành và đáp ứng điều kiện nghiệm thu thì chủ đầu tư có thể tổ chức nghiệm thu phần công trình đó để đưa vào khai thác; trường hợp nghiệm thu có điều kiện cũng phải tuân thủ các yêu cầu riêng theo quy định. Do đó, cần phân biệt giữa “hoàn công” theo cách gọi thông thường và nghiệm thu hoàn thành công trình theo pháp luật xây dựng. Nghiệm thu hoàn thành là hoạt động đánh giá việc công trình đã đáp ứng các điều kiện về chất lượng, thiết kế, kỹ thuật và các yêu cầu pháp lý liên quan trước khi đưa vào sử dụng.

Đối với công trình thuộc trường hợp phải kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng, chủ đầu tư còn phải thực hiện các thủ tục kiểm tra theo quy định tại Điều 27 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP.

4.     Cần phân biệt quyền sử dụng đất với tư cách chủ đầu tư công trình

Từ các quy định trên có thể thấy, việc một cá nhân đứng tên quyền sử dụng đất và việc một doanh nghiệp được xác định là chủ đầu tư công trình là hai vấn đề pháp lý độc lập.

Trường hợp doanh nghiệp thuê đất để xây dựng văn phòng và trực tiếp bỏ vốn đầu tư xây dựng, doanh nghiệp có cơ sở được xác định là chủ đầu tư theo khoản 4 Điều 9 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Khi đó, doanh nghiệp là chủ thể có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành công trình theo khoản 1 Điều 24 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP.

Tuy nhiên, để xác định chính xác tư cách chủ đầu tư trong từng trường hợp, doanh nghiệp cần rà soát đồng thời hồ sơ đầu tư xây dựng, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, nguồn vốn đầu tư, hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng hoặc căn cứ miễn giấy phép xây dựng và các tài liệu pháp lý có liên quan. Việc xác định đúng chủ đầu tư ngay từ giai đoạn đầu tư sẽ là cơ sở để xác định đúng trách nhiệm trong quá trình thi công, nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng.

Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 9, khoản 3 Điều 57 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; Điều 22, Điều 23, Điều 24 và Điều 27 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP; Thông tư số 32/2026/TT-BXD.

Luật sư tư vấn: Luật sư Lê Hà My – MY LEGAL COUNSEL.

Tổng hợp và biên tập: Phan Kim Hoàng.

Nguồn: Nội dung được biên tập từ ý kiến tư vấn của Luật sư Lê Hà My trên Báo Tuổi Trẻ.

Link bài viết: https://tuoitre.vn/thue-dat-xay-van-phong-cong-ty-ai-dung-ten-hoan-cong-20250114090337858.htm.