NGHỊ QUYẾT 03/2026/NQ-HĐTP: NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẶT CỌC

Ngày 18/08/2026, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 15/10/2026, tập trung làm rõ các vấn đề thường phát sinh trong thực tiễn xét xử, từ hình thức và hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc đến xử lý vi phạm, xác định tiền lãi, thời hiệu khởi kiện và thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Trước đó, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 đã hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc, trong bối cảnh Bộ luật Dân sự năm 1995 được áp dụng. Sau hơn hai thập kỷ, cùng với sự thay đổi của pháp luật dân sự, Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đưa ra các hướng dẫn cụ thể hơn trên cơ sở Bộ luật Dân sự năm 2015 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

1. Những điểm nổi bật của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP  

1.1. Hình thức của thỏa thuận đặt cọc được xác định theo Bộ luật Dân sự năm 2015

Điều 2 Nghị Quyết 03/2026/NQ-HĐTP đã quy định cụ thể hơn về hình thức của đặt cọc, khác với Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, hình thức của thoả thuận đặt cọc được thống nhất tuân theo Điều 119 của Bộ luật dân sự. Nếu như trước kia thỏa thuận đặt cọc phải được lập thành văn bản, lập thành hợp đồng riêng hoặc phải được ghi trong hợp đồng chính thì hiện nay thoả thuận hợp đồng còn có thể được thể hiện bằng lời nói, hành vi cụ thể, thông qua phương tiện điện tử (dưới hình thức thông điệp dữ liệu) theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử, hoặc sẽ tuân theo quy định của luật chuyên ngành trong trường hợp các luật này có quy định riêng.

1.2. Hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc trong trường hợp hợp đồng dự kiến không được giao kết hoặc bị vô hiệu

Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đã làm rõ các trường hợp xác định hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc. Khác với Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP trước đây vốn mới chỉ đề cập trường hợp đặt cọc bị vô hiệu làm hợp đồng bị vô hiệu theo thỏa thuận mà chưa giải quyết rõ tính độc lập về hiệu lực của đặt cọc, Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP khẳng định thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực độc lập khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đáng chú ý, nếu như trước đây việc thỏa thuận không rõ ràng dễ dẫn đến tranh chấp tuyên vô hiệu, thì hiện nay trường hợp thỏa thuận đặt cọc có nội dung không rõ ràng dẫn đến hợp đồng được bảo đảm không được giao kết hoặc không được thực hiện thì thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện luật định.

Ví dụ: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không rõ về kích thước, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến một trong các bên từ chối giao kết hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự.

Tương tự, trường hợp tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng bị vô hiệu nếu được giao kết thì thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Quy định này giúp làm rõ rằng hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc không đương nhiên phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng dự kiến được giao kết.

Ví dụ: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất chưa đứng tên của bên nhận đặt cọc và thời hạn cụ thể để bên nhận đặt cọc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chuyển nhượng cho bên đặt cọc. Hết thời hạn thỏa thuận, bên nhận đặt cọc không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu với lý do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nếu được giao kết. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự.

1.3. Bổ sung thêm quy định về hiệu lực đối kháng đối với người thứ ba của đặt cọc

Điều 4 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đã quy định bổ sung thêm về hiệu lực đối kháng với người thứ 3 của đặt cọc nhằm bảo vệ bên nhận cọc khi bên cọc đem tài sản đi tẩu tán. Quy định mới chính thức ghi nhận về quyền truy đòi tài sản, theo đó, khi thỏa thuận đặt cọc đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, thì quyền truy đòi tài sản đặt cọc của bên nhận đặt cọc không thay đổi hoặc không chấm dứt trong trường hợp tài sản đặt cọc bị chuyển giao cho người khác do mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển nhượng, chuyển giao khác về quyền sở hữu; chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi về tài sản đặt cọc không có căn cứ pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đồng thời cũng quy định rõ về thứ tự thanh toán sẽ được áp dụng theo Điều 308 BLDS trong trường hợp tài sản phải bảo đảm nhiều nghĩa vụ, bên nào xác lập hiệu lực đối kháng trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước.

Ví dụ: A đặt cọc chiếc ô tô cổ được định giá 03 tỷ đồng cho B nhằm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất có giá trị 02 tỷ đồng của B. A và B thỏa thuận nếu A vi phạm hợp đồng đặt cọc thì A phải chịu phạt cọc 01 tỷ đồng cho B và B phải trả lại chiếc ô tô cho A. Sau đó, B đồng ý để A thế chấp chiếc ô tô 3 cho Ngân hàng nhằm vay 01 tỷ đồng (Ngân hàng giữ giấy tờ đăng ký của chiếc ô tô và đã được thông báo về việc chiếc ô tô là tài sản đặt cọc), việc thế chấp đã được đăng ký theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp này, hiệu lực đối kháng với người thứ ba của đặt cọc phát sinh từ thời điểm B nhận được chiếc ô tô. Khi xảy ra tranh chấp, B được ưu tiên thanh toán cho khoản phạt cọc 01 tỷ đồng khi xử lý chiếc ô tô theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Dân sự.

1.4. Quy định cụ thể hơn về tài sản được sử dụng để đặt cọc

Điều 5 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định về tài sản đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, bao gồm cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số. Tài sản đặt cọc phải không thuộc trường hợp bị cấm hoặc hạn chế giao dịch theo quy định pháp luật, có thể giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng tiền tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Bên cạnh đó, giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Đối với tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất, việc đặt cọc phải có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu chung, trừ trường hợp pháp luật hoặc các bên có thỏa thuận khác; đối với tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, bên đặt cọc chỉ được đặt cọc phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá trị tài sản đặt cọc, Tòa án xác định giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

1.5. Cách xử lý vi phạm và giới hạn mức phạt cọc

Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đã quy định chi tiết và tháo gỡ nhiều vướng mắc trong việc xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc hơn so với Nghị quyết 01/2003/NQ-. Cụ thể, nếu các bên không có thoả thuận về việc phạt cọc thì khi bên nhận cọc vi phạm, ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc còn phải trả thêm một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, ngược lại nếu bên đặt cọc từ chối thì tài sản cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Đặc biệt, để đảm bảo tính công bằng thì trong trường hợp các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng được bảo đảm thì Tòa án sẽ có quyền can thiệp để giới hạn mức phạt không vượt quá giá trị của hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Ngoài ra, việc xử lý vi phạm cũng căn cứ vào yếu tố lỗi và mục đích đặt cọc, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc trừ trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan phát sinh thì sẽ không phạt cọc.

Ví dụ: A và B thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày ký hợp đồng thì B (bên nhận đặt cọc) phải hoàn tất các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn 03 tháng, B chưa được cấp Giấy chứng nhận do nguyên nhân đến từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền mặc dù B đã nộp hồ sơ đề nghị theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp này phải xác định việc B không thể thực hiện đúng cam kết là do trở ngại khách quan và không phải chịu phạt cọc.

Đối với trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo giao kết hợp đồng thì khi hợp đồng đã được ký kết sau đó mới phát sinh vi phạm làm hợp đồng không thể thực hiện được hoặc phát hiện hợp đồng vô hiệu thì không phạt cọc mà sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật. Toà án chỉ xem xét, chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc mà không chấp nhận yêu cầu tính lãi dựa trên khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Nghị quyết cũng quy định rõ về về áp dụng đồng thời việc phạt vi phạm, Tòa án sẽ xem xét, chấp nhận bên bị vi phạm được phép vừa yêu cầu phạt cọc, vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại nhưng nếu các bên có thoả thuận áp dụng đồng thời cả phạt cọc và phạt vi phạm hợp đồng thì Tòa án sẽ chỉ xem xét, chấp thuận yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạt để tránh tình trạng áp dụng chồng chéo hai chế tài phạt một lúc.

1.6. Bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong một số trường hợp cụ thể

Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP phân biệt thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo tính chất yêu cầu khởi kiện. Đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng có đối tượng là bất động sản, nếu nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, bị đơn và nơi có bất động sản khác nhau thì thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, nếu các bên chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu vì việc công chứng vi phạm pháp luật về công chứng thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở. Nếu các bên đồng thời tranh chấp hợp đồng đặt cọc và yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì thẩm quyền được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Ví dụ: Ngày 11 tháng 11 năm 2026, ông A, bà B và ông D cùng ra Văn phòng công chứng số 3 có trụ sở tại xã X, tỉnh Y để công chứng hợp đồng đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A, bà B và ông D. Ngày 28 tháng 11 năm 2026, chị C (là con gái và là đại diện hợp pháp của ông A, bà B) và ông D cùng có đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng hợp đồng đặt cọc vô hiệu với lý do ông A bị bệnh nhồi máu não và loạn thần tuổi già nên không còn minh mẫn, sáng suốt. Trường hợp này, Tòa án có thẩm quyền giải quyết yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là Tòa án nhân dân khu vực 1 – Y có phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ tương ứng với phạm vi địa giới của xã X.

1.7. Phân biệt thời hiệu khởi kiện theo từng loại yêu cầu

Điều 8 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định thời hiệu khởi kiện theo từng loại yêu cầu phát sinh từ giao dịch đặt cọc. Theo đó, thời hiệu đối với yêu cầu phạt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc được xác định theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 và pháp luật có liên quan; đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu, thời hiệu được xác định theo Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đáng chú ý, Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Kết luận

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP là văn bản đáng chú ý đối với hoạt động giao dịch dân sự, đặc biệt trong lĩnh vực mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những hướng dẫn về hình thức và hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, tài sản đặt cọc, xử lý vi phạm, tiền lãi, bồi thường thiệt hại, thời hiệu và thẩm quyền giải quyết tranh chấp góp phần làm rõ cơ sở pháp lý để các bên bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

So với hướng dẫn tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, Nghị quyết mới thể hiện cách tiếp cận cụ thể hơn theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Việc chủ động cập nhật và rà soát hợp đồng đặt cọc sẽ giúp cá nhân, tổ chức hạn chế rủi ro pháp lý ngay từ giai đoạn xác lập giao dịch.

Miễn trừ trách nhiệm: Toàn bộ thông tin trong bài viết chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và góc nhìn phân tích pháp lý, không phải là ý kiến tư vấn pháp lý chính thức cho bất kỳ vụ việc cụ thể nào. Nội dung có thể được cập nhật theo sự thay đổi của văn bản quy phạm pháp luật và hướng dẫn nghiệp vụ tại từng thời điểm.